[재건축] 방배 5구역 싹쓸이 탐구

서울시 서초구 재건축 구역인 방배 5 구역에 대해 알아보겠습니다. 

1. 개요

- 방배동은 서초구 서쪽에 위치하며 북쪽으로 반포동, 서촉으로 동작구와 접해있습니다. 서울의 대표적인 주거지역으로, 높은 빌딩이 드물고 아파트, 단독주택, 연립주택이 혼재되어 있는 전통 부촌입니다.

- 현재 방배동은 단족주택 재건축이 활발하게 진행되고 있으며, 롯데캐슬 아르떼, 방배아트자이등 신축 아파트 단지가 들어서 있습니다. 이들 아파트 역시 단독주택 재건축된 곳입니다. 곧 착공을 앞둔 4개 구역 (5,6,13,14)이 있으며, 재건축 초기 단계인 7,15 구역도 존재합니다. 

- 현재 방배동 전체적으로 재건축 사업이 활발히 진행 중입니다. 가장 대단지이고 사업진행속도가 빠른 곳은 방배 6 구역, 방배 5 구역입니다. 두 고았다 철거 완료 후 착공 준비 단계입니다. 방배 5 구역은 오염토정화작업이 진행 중인 것으로 알려져 있습니다. 방배 5 구역은 향후 "디에이치방배"라는 이름의 대단지 아파트로 지어지게 됩니다. 

 

2. 행정 구역 상 위치

- 서초구의 행정구역은 아래로 길게 늘어뜨려져 있습니다. 위로는 한강과 접해있는 잠원동, 반포동부터 시작되어 가장 아래쪽은 양재2동, 내곡동에 이릅니다. 

3. 방배동

- 방배동은 크게 방배본동, 방배1동, 방배2동, 방배3동, 방배 4동으로 나누어져 있습니다. 전통적으로 방배 본동은 전통적인 부촌으로 알려져 있습니다. 고급 단독주택과 빌라들이 많고 재벌가와 유명인사, 연예인들이 거주하는 곳으로 알려져 있습니다. 방배 1동은 내방역과 방배역 사이에 있는 동네입니다. 동쪽은 서리풀 공원으로 막혀있습니다. 방배 2동은 이수역에서 남태령역 너머까지 남북으로 길게 뻗어 있습니다. 전체적으로 주택이 많은 특징이 있습니다. 사당역과 이수역을 끼고 있고, 수원 진행버스 정류장과 가깝고 과천, 안양으로 다니는 직행버스 정류장이 많아 교통의 요지로 꼽힙니다. 방배 3동은 방배역 남쪽에 위치하며, 방배동 주거지역 중에서는 가장 조용하고 한적한 편입니다.

 

4. 교통과 주거환경

- 경부고속도로와 서울 주요 간선도로와 접근성이 좋습니다. 서울 지하철 2호선, 4호선, 7호선이 통과해 교통환경이 우수한 편입니다. 강남의 동네 중에서 복잡하지 않고 조용합니다. 19년 4월에 서리풀 터널이 개통되어 방배동에서 서초동을 거쳐 강남 중심 업무 지국로의 이동환경이 크게 개선되었습니다. 또한 방배동 최대 호재중 하나인 21년 3월 옛 정보사 부지를 개발하는 '서리풀 지구단위계획 변경 결정 안'이 가결되었는데, 이에 따라 빠르면 2025년경 서리풀 공원과 연계한 친환경 대단위 복합업무 단지가 조성될 예정입니다.

5. 방배 5구역 재건축 개요(최초)

- 정비구역 명칭: 방배 5 구역 주택 재건축 정비사업

- 사업구분: 재건축

- 정비구역 위치: 서울특별시 서초구 방배2동 946-8번지 일대

- 정비구역 면적(m2): 176,496.1

- 조합원 수: 1,142명

- 토지등 소유자 수: 1,168명

- 층수: 지상 33/ 지하 4

- 세대수: 2,799

- 60제곱미터 이하: 635

- 60제곱미터 초과 85 제곱미터 이하: 1,174

- 85제곱미터 초과: 990

* 사업 시행 변경 인가를 통해 사업성이 더 좋아졌습니다. 

*이후에 일부 사업 시행 내용에 변경이 된 것으로 보입니다. 세대수는 조금 더 늘어났네요. 

 

6. 방배 5 구역 재건축 현재 단계

- 2004년 12월 추진위원회 승인

- 2010년 09월 정비구역 지정

- 2012년 05월 조합설립 인가

- 2013년 08월 사업시행 인가

- 2016년 07월 관리처분 인가

- 2021년 05월 사업시행변경 인가

- 2022년 03월 착공 및 일반 분양 (예상)

- 2025년 상반기 준공 (예상)

 

7. 현재 시세 및 전망

- 방배 5 구역은 조합원 분양 및 일반 분양 전이지만, 일반 분양가는 평당 5천7백만 ~6천만으로 예상하고 있습니다. 일반 분양이 전체 3080세대 중 1686세대나 됩니다. 일반 분양이 워낙 많기 때문에 재건축 단지 중에서도 사업성이 뛰어날 수밖에 없습니다. 

현재 방배 5 구역은 착공이 시작되었기 때문에 10년 보유 5년 거주 1세대 1 주택 조합원의 매물만 거래 가능합니다. 

- 주변 최신축인 방배그랑자이 33평 기준 23년 2월 25억 3천만 원 실거래를 찍었습니다. 작년 22.6월 29 얼 5천의 최고가 거래가 있습니다. 현재는 동평형의 매매호가는 25억에서 33억까지 다양합니다. 

- 방배 그랑자이보다 더 대단지에 더신축이 될 단지이므로 추후 매가는 더 높을 것이 당연합니다. 

 

8. 학군

- 단지 면적이 워낙 넓어 이수역, 내방역, 방배역, 사당역에 접하는 동이 다릅니다. 초등학교는 방배초등학교이며 단지 북쪽 대로를 건너게 됩니다. 중학교는 서문여중, 이수중 배정이며, 고등학교는 서울고, 상문고, 서문여고 배정입니다. 

- 당초 사업 계획에는 단지의 남측에 초등학교 건립을 위한 기부채납 예정이었으나, 서울시 자체적으로 체육시설, 사회복지시설 검토 중 낮은 출산율에 학교는 짓지 않기로 하였다고 합니다.