[재건축] 방배 13구역 싹쓸이 탐구

서울시 서초구 재건축 구역인 방배 13 구역에 대해 알아보겠습니다. 

방배 13구역 재건축

1. 개요

- 방배동은 서초구 서쪽에 위치하며 북쪽으로 반포동, 서촉으로 동작구와 접해있습니다. 서울의 대표적인 주거지역으로, 높은 빌딩이 드물고 아파트, 단독주택, 연립주택이 혼재되어 있는 전통 부촌입니다. 

- 현재 방배동은 단족주택 재건축이 활발하게 진행되고 있으며, 롯데캐슬 아르떼, 방배아트자이등 신축 아파트 단지가 들어서 있습니다. 이들 아파트 역시 단독주택 재건축된 곳입니다. 곧 착공을 앞둔 4개 구역 (5,6,13,14)이 있으며, 재건축 초기 단계인 7,15 구역도 존재합니다. 

- 현재 방배동 전체적으로 재건축 사업이 활발히 진행중입니다. 가장 대단지이고 사업진행속도도 빠른 곳은 방배 5구역입니다. 방배 5구역은 향후 "디에이치방배"라는 이름의 대단지 아파트로 탈바꿈하게됩니다.  

 

2. 행정구역 상 위치

- 서초구의 행정구역은 아래로 길게 늘어뜨려져 있습니다. 위로는 한강과 접해있는 잠원동, 반포동부터 시작되어 가장 아래쪽은 양재2동, 내곡동에 이릅니다. 

3. 방배동

- 방배동은 크게 방배본동, 방배1동, 방배2동, 방배3동, 방배 4동으로 나누어져 있습니다. 전통적으로 방배 본동은 전통적인 부촌으로 알려져 있습니다. 고급 단독주택과 빌라들이 많고 재벌가와 유명인사, 연예인들이 거주하는 곳으로 알려져 있습니다. 방배 1동은 내방역과 방배역 사이에 있는 동네입니다. 동쪽은 서리풀 공원으로 막혀있습니다. 방배 2동은 아수역에서 남태령역 너머까지 남북으로 길게 뻗어 있습니다. 전체적으로 주택이 많은 특징이 있습니다. 사당역과 이수역을 끼고 있고, 수원 진행버스 정류장과 가깝고 과천, 안양으로 다니는 직행버스 정류장이 많아 교통의 요지로 꼽힙니다. 방배 3동은 방배역 남쪽에 위치하며, 방배동 주거지역 중에서는 가장 조용하고 한적한 편입니다.

 

4. 교통과 주거환경

- 경부고속도로와 서울 주요 간선도로와 접근성이 좋습니다. 서울 지하철 2호선, 4호선, 7호선이 통과해 교통환경이 우수한 편입니다. 강남의 동네중에서 복잡하지 않고 조용합니다. 19년 4월에 서리풀 터널이 개통되어 방배동에서 서초동을 거쳐 강남 중심 업무 지국로의 이동환경이 크게 개선되었습니다. 또한 방배동 최대 호재중 하나인 21년 3월 옛 마룻보사 부지를 개발하는 '서리풀 지구단위계획 변경 결정 안'이 가결되었는데, 이에 따라 빠르면 2025년경 서리풀 공원과 연계한 친환경 대단위 복합업무 단지가 조성될 예정입니다.

 

5. 방배 13구역 재건축 개요

- 방배13구역 재건축 사업은 매봉재산 서촉, 효령로 남단 사이에서 진행되고 있습니다. 2022년 12월에 변경한 정비 계획에 따르면 총 12만 9천 m2 면적에 최고 22층, 35개 동, 2,369세대를 새로 지을 계획입니다. 시공은 GS건설이 맡아 '방배 포레스트 자이'라는 이름이 붙었습니다. 

- 변경 정비 계획에 따르면 중대형 평면이 크게 늘어났는데, 전용 60 ~85m2 구간 세대수가 981세대, 85m2 이상 구간은 258세대로 늘었습니다. 

- 방배 5구역과 비슷한 입지에, 비슷한 시기 분양이 예상됩니다. (5 구역이 조금 더 빠를 것으로 예상됩니다.) 전용 84 m2 가 20억, 59m2 가 15억 원 선입니다. 일반 분양은 현재의 진행 속도로 봤을 때 2024년 정도로 예상됩니다. 

 

 

6. 방배13구역 재건축 현재 단계

- 방배13구역은 현재 전체 재건축 진행 단계 중 관리처분인가완료 단계에 있습니다. 인가시점은 2018년이나 그간 소송과 이주 문제로 현재 철거가 시작되지 못하고 있습니다. 

- 방배13구역은 조합원이 1500명이 넘는 큰 재건축 지역입니다. 특이사항은 조합설립인가를 2016년 받았는데, 관리처분인가 시점이 2018년으로 2년만에 받은 것이 인상적입니다. 2018년 이전 관리처분인가를 신청한 단지에 대해 재건축 초과이익 환수제가 해당하지 않는데 이 구역은 2018년안에 관리처분인가를 득하여 초과이익환수단지에 해당하지 않습니다. 따라서 사업성이 좋아 투자단지로 인기를 모았습니다. 

- 현재는 철거가 거의 마무리되어 철거작업을 위한 펜스작업이 시작되었다고 합니다. 

 

 

7. 정비계획 변경안

- 임대 세대 수, 관리 도로 변경등 내용을 담은 변경안이 현재 서초구청 공람 진행중입니다. 

 

 

 

 

7. 방배동 다른 지역 사업 단계 및 시공사 정리

- 서초구는 청약과열지구이며 분양가상한제의 적용을 받기 때문에 일반 분양을 받는 수분양자는 최소 수억의 시세차익을 얻을 수 있습니다.